賃貸経営を始める為のシュミレーション
平成27年5月15日
はじめに
赤木不動産では新しく賃貸経営を始めるオーナー様に向けて土地購入からアパート建設、入居者募集までの一連の流れをプロジェクトを組んで、実際にどのようなレントロールになるのかをご紹介するコーナーを設けようと考えました。
現在、進行中のプロジェクトではありますので、未完成な部分もございますが、建設状況と合わせて、随時更新してまいりますので、どうぞよろしくお願い致します。
物件概要
場所：さいたま市中央区下落合3丁目
与野駅 徒歩8分
北与野駅 徒歩7分
さいたま新都心駅 徒歩16分
南与野駅 徒歩8分
土地面積：76.62㎡
延床面積：1Ｆ50.64㎡ 2Ｆ51.84㎡
一部屋の専有面積：25.62㎡
木造2階建て長屋(テラスハウス)
アパートの企画
・ターゲット
26～34歳 独身の男女～カップル
27年度完成予定のさいたま赤十字病院・県立小児科医療センターの長期入院時の付き添いをする家族の拠点として
一部屋の占有面積25.62㎡
1階50.64㎡
2階51.84㎡
・プランニング
メゾネット型ワンルーム＋ロフト付
賃貸住宅には少ないシューズインクローゼットを配置。土足のまま使える収納スペースであるので趣味の作業スペース
保管スペースに
水廻りを１階に集めることで水漏れのリスクを無くす。
キッチンに床下収納兼点検口を作る事で20年後、30年後の水道点検、修繕工事を容易にする。
洗面脱衣室に洗濯機置き場と洗面化粧台を設置。
独立洗面化粧台を設置する事で女性をターゲット層に加える事が出来る。
洗濯物はバス・２階バルコニーと室内で干せるので女性も安心できる。
ロフトは構造躯体に組み込んでいるので重量制限が無い。その為、マットレスを置いて就寝スペースにしたり物を置いたり出来る。
・土地柄によるターゲット
最寄駅は与野駅・北与野駅ですが、開発の進むさいたま新都心駅も徒歩圏内。
東京の機能の「新都心」となるべく企図され、官公庁の出先機関や民間各社が進出している。
さいたまスーパーアリーナや高層ビル、コクーンシティがあり、平成27年度末にはさいたま赤十字病院・県立小児センターができる。
これから開発が進んでいく土地であるので住民が増える可能性が高い。
・建設費
地盤改良費 約60万円
建物費 約2000万円
外構費 約80万円
固都税 約15万円/年
銀行費用 約 万円
不動産取得税 約 万円
登記費用 約 万円
総額 万円
借り入れ
2200万円 1.2% 240ヶ月(20年) 103,151円
180ヶ月(15年) 133,612円
・資金計画
手付金：100万円
物件取得費：
・収支計算書
1ヶ月賃料 70,000円
駐車代 0円
合計 280,000円
年間収入 3,360,00円
・返済計画
20年返済で毎月176,849円プラスになる。
年間2,122,188円のプラス。
ここから修繕積立及び空き室が出来た際のリフォーム費用・広告費用を捻出する。
一定額の積立が出来た場合、借入金を繰上げ返済を行う。
返済が終わる20年後、木造の建物の場合、法定耐用年数が25年の為、
2150万円×(25-20)/25＝430万円の価値が残る。
ここに土地の価格が資産価値としてプラスに残る。
もちろん建物の価値が減る25年後でも賃貸には問題が無いので家賃分がプラスになっていく。
・修繕計画
長期修繕に必須な外壁の塗装・上下水道の更新・屋根の防水塗装工事・給湯器・鉄部の塗装・共用部廊下や階段の防水や塗装。
この内、鉄部の塗装・共用部の防水塗装工事はほぼ必要無いので抜かします。(バルコニーは部屋が空いてから順次行う。)
2階建の物件なので足場を組む際も費用が安くすみます。
屋根の防水塗装と外壁の塗装は同じ時期にやれれば足場設置の費用が浮きます。
外壁の塗装は10年～15年の間に150万前後
屋根の防水は20年で150万前後
上下水道の更新は30年前後。
給湯器は8年から12年で交換(1台当り20万前後)
部屋内部のリフォームは使い方によって変わるので一概には言えません。
・アパート経営のメリット・節税メリット
給与所得と不動産所得（赤字）の損益通算で所得税軽減の可能性があること
収入が増加すること。長期安定収入が確保できること
青色申告の選択で青色事業専従者給与が支払えること（事業的規模の場合）
青色申告の選択で純損失が発生すれば繰越し控除ができること
ローンの活用で相続税の圧縮が可能になること
青色申告のメリットには主に以下の3つがあります。
1. 青色事業専従者給与の必要経費算入
アパート経営が事業的規模である場合、青色申告者と生計を共にする親子や夫婦などの親族が事業に従事しているときは、その家族従業員に給与を支払うことができ、その給与を必要経費に算入することができます。
2. 青色申告特別控除
不動産所得か事業所得のある人が青色申告している場合に限って、収入金額から必要経費を差し引いたあとの所得金額から、事業的規模かつ確定申告書類に貸借対照表等の決算書を添付（複式簿記採用のみ）した場合は65万円、それ以外の場合は10万円を差し引くことができます。
3. 純損失の繰越し控除と繰戻し
ローンの返済や減価償却費の額によって所得が赤字（純損失）になった場合、損益通算によって他の所得（給与所得等）の税金を軽減することができます。この赤字は翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することができます。また、赤字の全部または一部を前年に繰り戻して税金の還付を受けることもできます。
青色申告をする場合や青色申告専従者給与を支給する場合は事前に届出が必要です。
平成27年6月25日
==========☆☆☆Coming soon☆☆☆==========
②アパート完成 平成27年11月予定
③広告 平成27年11月予定
④引渡し 平成27年12月予定
⑤募集状況 平成28年2月予定