家賃滞納に関するトラブル
空室で悩んでいた物件がようやく決まったと思ったら、
今度は入居者が家賃を払ってくれない・・・。
そんな事で悩まれているオーナー様も少なくないと思います。
実際にどうすればいいのでしょうか。
①予防策
・契約前に入居者と事前に会ってコミュニケーションをとる。
・連帯保証人をきちんと選ぶ。
・家賃保証会社の加入を義務づける。
・入金する日にちを厳格化して、遅れた場合に即日対応する。
などの様々な予防策があります。
契約前に入居者と会うことはとても重要です。
しっかりとした仕事に就いているか。収入はあるか。
引越しのきっかけは何かなど。（転出転入を繰り返している場合は注意する必要があります。）
ゴミだしや自治会などの世間話をする合間にさり気なく聞いてみるといいかもしれません。
連帯保証人も同様に仕事に就いて収入があるかの確認もきちんとする事が望ましいです。
また、保証人としての同意書を書面で作り、実印で捺印と印鑑証明を添付する事が後々のトラブルを避ける意味合いもあります。
保証会社についてもその選定は難しい場合があります。
保証会社が倒産してしまう可能性がある以上、その選定は慎重にならざるを得ません。
もし、倒産してしまうと折角支払った保証金が無駄になってしまうだけでなく、
万が一滞納等があった時は大変な労力をかけることになる為です。
契約の時に家賃の入金日は決定しているかと思いますが、
入金が遅れてしまう場合もあります。
「入金を忘れてしまった」「当月に予期せぬ出費の為に振込めなかった」など。
理由は様々ですが、一つだけ言えることは情に動かされずに厳格に支払ってもらうことです。
厳しい言い方ではありますが、実際に家賃を滞納する方の特徴として、
支払日がちょっとずつ遅れてくるという傾向があるためです。
その兆候が表れてきたと感じたら前もって確認の連絡をすることも必要かもしれません。
そのくらい家賃の滞納はシビアなのです。
②それでも滞納が発生した時の対処法
・電話をする。
・手紙を送る。
・訪問する。
・連帯保証人に連絡する。
①の予防で記述しましたが、家賃滞納で重要なことは即日対応です。
一日の遅れが一ヶ月、はたまた三か月とずるずる引きずってしまうケースも珍しくありません。
即日対応と言っても入居者が中々応じてくれなかったり、連絡が取れないこともあります。
その時には間髪入れずに連帯保証人に連絡をします。
それでも応じない場合は内容証明郵便で催促する必要があります。
少し厳しいのでは？というオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、
甘い相手に対してはルーズになってしまいます。
しつこく、うるさく言ったところから払うのです。
ただし、その際にやってはいけない事が何点かありますので注意が必要です。
・夜中(夜９時以降）に電話をしたり、訪問したりして催促をする。
・家賃を払わないので勝手に荷物を処分し鍵を交換してしまう。
この様な行為は禁じられており(判例)、逆に訴訟を起こされてしまうケースもあります。
このようにプロの不動産屋や経験豊富なオーナー様ならいざ知らず、
オーナー業を始めたばかりの方には少々辛い部分もあるかと思います。
対処を誤れば話がぐちゃぐちゃになったり、とんでもないことになってしまいます。
その時は一人で抱え込まずに管理を委託している管理会社や友人などに聞いたりして、
慎重に対処してください。
③任意退去と強制退去
・入居者と協議して退去をお願いする。
・法的な手続きによる強制退去。
ここまで来ると、オーナー様ご自身ではなかなか対処しきれなくなってきます。
裁判所が絡んできますので弁護士へ相談する必要があると思います。
費用もかさみますのでなるべくこのような事態にならないようにしたいところです。
もし、このような事態となってしまった場合は弁護士の先生によって得意不得意がありますので、
案件に応じて弁護士のご紹介もさせて頂いております。