やってはいけない不動産投資
①大きい文字転売目的不動産投資
投資した不動産を人に貸して賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する方法です。
一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
中古物件を購入して、リフォームして売却する投資ですが、キャピタルゲインを求める不動産投資はプロでも失敗する事例があるので非常に難しいです。
②新築ワンルームマンション投資
最近、マンションの一室を購入する新築ワンルームマンションの人気があるようです。
こちらの特徴としては
・新築なので高い家賃でも当初の入居者が入りやすい
・駅から近くて自己使用も出来ると考える
・サブリースで安定した収入となる。
といった事が挙げられます。
しかし、ここに落とし穴があります。
新築分譲時は管理費や修繕積立金が安いのですが、大体4～5年間隔で上がっていきます。
さらに、新築を購入すると2割前後価値が下がるので売ろうとしても購入時よりも安くなってしまいます。
サブリースの落とし穴は別のページに説明があるので簡単にご説明します。
部屋が決まらなくてもずっと安定した収入があると思ってしまいますが、これは貸主が不利な契約でリース料を簡単に下げる事が出来ます。
また、家賃の15～20％とリース開始から2-3ヶ月分の家賃が免責とる契約が多く見られます。
③新築・相続税対策アパート建設
土地に建物が何も建っていない場合、固定資産税が6倍になってしまいます。
その税金を少しでも安く抑えるように、新築アパートを建設をする方法です。
新築なので、修繕費用が多くかかることはほぼありません。
ポイントとしては
・建築費用をいかにして安く抑えるか
・最終的な収支がどのくらい大きくなるのか
・マーケティング
が大切になります。
また、新築ワンルームマンションで記述したようにサブリースの問題点もあります。
④ソシアルビル投資
店舗、事務所が入り乱れる雑居ビルは利回りが非常に高く魅力的な物件に見えます。
しかし、家賃の滞納、入居客付で苦戦するケースが非常に多い投資でもあります。
プロの業者でもよほどの物件がないと躊躇してしまうのが現実としてあるので、
購入する際は専業オーナーとしての覚悟が必要となります。
⑤競売マンション、アパート投資・都内の物件
競売での物件取得には瑕疵担保免責や修繕積立金の滞納などが障害となるケースが大きくあります。
また、前の持ち主が部屋を荒く使っているとリフォームで大きい出費も考えられます。
競売物件を専門に扱う不動産業者と話をしてみると苦労は多いようです。
また、都内の物件は土地値が高いので、どんな物件でもなかなか採算が合わないという声をよく聞きます。