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住宅ローン

2013年12月23日

住宅ローン

はじめに

人生の中で大きな買物は何回するでしょうか。
不動産は金額が大きい為、
ほとんどの方が物件を購入する際に住宅ローンを組むと思います。
しかし、ローンを組んで家やマンションを買うのが
初めての人は何を基準にするでしょうか。
金利が安い銀行、購入する予定の不動産に近い所にある銀行、
給与口座や引落口座のある銀行…。
様々な基準でお金を借りる所を決めると思います。
まずは住宅ローンとはどの様なものかをご紹介します。

住宅ローン

金利やプラン、審査内容
物件の担保評価
変動金利と固定金利
事前審査と本申込
団体信用生命保険と三大疾病
ボーナス併用返済と繰上げ返済
必要になる書類

①金利やプラン、審査内容

 銀行による違いに、金利やプラン、審査内容があります。
金利は毎月1日に変更されるので確認する必要があります。
会社員の方で源泉徴収票がある方はほとんど同じなので余り違いはありませんが
自営業の人の給与計算方法が各銀行により違います。
自営の方は決算報告書を3期分出すのですがここで見る箇所が違います。

就労期間の必要年数が異なります。
最近では3ヶ月分の給与明細で見込年収として計算する所もあります。
以上の内容が銀行による違いです。

「A銀行の事前審査ではダメだったけどB銀行ではローンが出た。」
「C銀行では事前審査の段階で住宅ローンの減額を受けたがD銀行では満額出た。」

といった事がよくありますので一回ダメだったからといって諦める必要は無いです。

②物件の担保評価

 狭小住宅、法定耐用年数、建ぺいオーバー、再建不可
銀行によって土地や床面積の最低限度と最高限度の規定があります。
物件の面積が小さい物(いわゆる狭小住宅)や古い建物(法定耐用年数を過ぎた物等)、
法律等が変わり違法建築となってしまった物件は担保評価が低く出る為、
住宅ローンが出ない場合もあります。
弊社では都内の狭小住宅の取扱いもありますのでご相談下さい。



③変動金利と固定金利

 住宅ローンの金利は全期間固定、固定期間選択、
変動金利の3つに分けられます。
色々な金利がありますがどの金利を選択すればいいでしょうか。
固定金利は支払う金額が一定で安定しています。
変動では金利が上がった時に損するのではないか?
様々なイメージがあると思います。
自分に合った金利プランを選ぶ為にそれぞれの簡単な
仕組みをご説明したいと思います。

全期間固定型
借入れた時の金利がローン返済終了まで変わらないので毎月返済額も変わりません。
 メリット:支払う金額が一定の為安心出来るます。
 デメリット:変動金利に比べ金利が高い為、返済金額が多くなりやすいです。

固定期間選択
 変動金利がベースで一定期間を固定金利にできます。
 期間は2年、5年、10年等から選択出来る。
 メリット:変動金利と固定金利のそれぞれの利点を受けられます。
 デメリット:変動と固定のそれぞれのデメリットを受けます。

変動金利
金利は半年毎に見直されるが一般的に返済額は5年間変わらないです。
 メリット:金利が安いので返済額が安くなります。
 デメリット:金利が上昇した際に返済額が大きくなることがあります。

毎月返済額が変わらず、金利が上がった際に未払利息が生じる可能性があります。

④事前審査と本申込

事前審査は不動産の契約を結ぶ前に行います。
こちらは物件の情報とお客様の勤務先や年収、
勤続年数等を銀行所定の用紙に記入し、
源泉徴収票や確定申告書を提出して行います。
こちらで大まかな審査を行い、無事に通過すれば売買契約を行います。

本申込は事前審査を通過していればほぼ通ります。
こちらでは融資実行の日(決済引渡し日)や
毎月の返済日の設定、団体信用生命保険の審査等を行います。
こちらの本申込が終われば銀行との金銭消費貸借契約(金消契約)を結び、
決済日に残金と引換に物件の引渡しをして頂きます。

⑤団体信用生命保険と三大疾病

借入期間中加入している生命保険です。
借入期間中に死亡した場合や高度障害になった時に
保険金で銀行からの借入を返済する事が出来ます。
その為、返済が残っていても現在の家を家族に遺す事が出来ます。
こちらの保険料は銀行金利の中に含まれております。
団信の中には三大疾病付の保険があります。
こちらは金利が0.2-0.3%程上がる代わりに癌や急性心筋梗塞、
脳卒中となった場合も残債が無くなります。

⑥ボーナス併用返済と繰上げ返済

ボーナス併用の借入を行うと一年に2回程返済をします。
こちらの利点は毎月の返済額を減らせます。
会社の業績が悪くボーナスが少なかったり出なかった、
ということも考えられるのであまりお勧めはしていません。

⑦必要になる書類

事前審査
・物件の図面やチラシ(金額の分かる物)
・申込者の本人確認資料(免許証、保険証、パスポート等)
・源泉徴収票
・申込用紙
・個人情報利用の同意書

本申込
・申込書
・団体信用生命保険申込書兼告知書(3大疾病特約を付ける場合はそちらの申込書)
・個人情報利用の同意書
・印鑑証明書
・住民票(世帯全員の続柄の記載のあるもの)
・住民税決定通知書または課税証明書
・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・土地建物の登記簿謄本
・公図
・その他の借入がある場合は償還予定表および残高証明書。

※銀行によって必要書類等は変わる場合がありますのでご注意ください。